Was das Gesetz unter einem baulichen „Mangel“ versteht, ist in § 633 BGB definiert. Danach ist das Bauwerk frei von Mängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Ist die Beschaffenheit nicht vereinbart, sind die Bauleistungen mängelfrei, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignen. Enthält der Vertrag keine Aussage zur Verwendung, ist entscheidend, ob sich das Arbeitsergebnis für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Bauleistungen der gleichen Art üblich ist und die der Auftraggeber nach der Art der Leistungen erwarten kann.

Die Regelungen der VOB/B, die üblicherweise bei Bauverträgen eine große Rolle spielen, stellen in § 13 VOB/B ergänzend nur klar, dass die Bauleistungen neben der vereinbarten Beschaffenheit auch den sogenannten anerkannten Regeln der Technik entsprechen müssen.

Kategorien des „Mangels“

Ist eine Heizungsanlage mangelhaft, die der Handwerker ordnungsgemäß errichtet hat und die nur deshalb nicht funktioniert, weil ein Blockheizkraftwerk, das von einem anderen Handwerker gebaut wurde, nicht genug Energie liefert? Durch die gesetzliche Definition und Rechtsprechung zu dem Thema lassen sich drei Mängelkategorien unterscheiden:

Der „subjektive“ Mangelbegriff stellt auf die vereinbarte Beschaffenheit ab. Vereinbart ein Bauherr mit seinem Maler, dass die Fassade weiß sein soll, und streicht dieser die Wände grau, sind die Arbeiten des Malers mangelhaft. Ob der Wert des Hauses oder die Funktionsfähigkeit der Fassade wegen der falschen Farbe beeinträchtigt ist, spielt keine Rolle.

Fehlt es an einer konkreten Beschaffenheit, werden die Bauarbeiten an einer Art „objektivem“ Mangelbegriff gemessen, welcher mit der „üblichen“ Beschaffenheit gleichgesetzt werden kann. In dieser Kategorie spielen hauptsächlich die „anerkannten Regeln der Technik“ eine Rolle. Sie werden häufig durch DIN-Normen und ähnliche Regelwerke definiert. Ist die Fassadenfarbe nicht zu beanstanden, weil der Bauherr keine Vorgaben gemacht hat, hat der Maler die Farbe aber entgegen den Vorgaben der einschlägigen DIN zu dünn aufgetragen, sind die Malerarbeiten trotzdem mangelhaft.

Die Rechtsprechung hat darüber hinaus den sogenannten „funktionalen“ Mangelbegriff entwickelt. Danach muss das Bauwerk auch funktionieren. Lässt der Bauherr ein Dach errichten, das alle ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarungen berücksichtigt und die DIN-Normen einhält, sind die Arbeiten des Handwerkers dennoch mangelhaft, wenn das Dach nicht dicht ist. Gleiches gilt für die beschriebene Heizungsanlage, auch wenn sie nur nicht funktioniert, weil das Blockheizkraftwerk zu wenig Leistung liefert.

Fazit

Ein Bauunternehmer kann aus ganz unterschiedlichen Aspekten wegen einem „Mangel“ in Anspruch genommen werden. Neben den vertraglichen Vereinbarungen und insbesondere DIN-Normen maßgeblich ist die Frage, ob das erstellte Bauwerk seine Funktion erfüllt. Eine Haftung scheidet allerdings aus, wenn der Unternehmer rechtzeitig auf Bedenken hingewiesen hat.

 

Menold Bezler ist eine Full Service-Rechtsanwalts- und Notarkanzlei mit mehr als 90 Berufsträgern und Sitz in Stuttgart. Neben dem Mittelstand und größeren Familienbetrieben berät die Sozietät insbesondere auch die öffentliche Hand und ihre Unternehmen in allen Organisations- und Rechtsfragen. Die spezialisierten Anwälte verfügen zum großen Teil über mehr als 20 Jahre Erfahrung, insbesondere in den Bereichen Vergabe-, Beihilfen- sowie Öffentliches Recht und werden regelmäßig in der Fachpresse empfohlen.

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Ulrich Eix

Ulrich Eix

Ulrich Eix ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei der Kanzlei Menold Bezler. Seine Tätigkeitsschwerpunkte sind die Vertragsgestaltung, die baubegleitende Rechtsberatung und die Prozessführung bei mittelgroßen und Großprojekten. Er ist Lehrbeauftragter für Bau- und Architektenrecht an der DHBW im Fachbereich Immobilienwirtschaft sowie ständiger Mitarbeiter der Zeitschrift IBR (Immobilien- und Baurecht).

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