Baumängel: Rechte und Pflichten

Ebenso wie während der Bauphase kommt es auch in den ersten Jahren nach Fertigstellung nicht selten zu Mängeln, die durch fehlerhafte Bauarbeiten entstanden sind. Welche Rechte der Bauherr dann gegenüber den Bauunternehmen hat, die von ihm beauftragt wurden, definiert das Gesetz in § 634 BGB.

Neben der Nachbesserung bietet die Regelung Möglichkeiten, die Baumängel im Rahmen der Ersatzvornahme durch Dritte zu beseitigen, vom Bauunternehmer Schadensersatz zu verlangen oder dessen Vergütung zu mindern. Sowohl auf Bauherren- als auch auf Bauunternehmerseite kommt es trotz dieses relativ einfach klingenden Systems häufig zu Fehlern. Diese führen auf der einen und auf der anderen Seite zu teilweise massiven Rechtsverlusten und haben nicht selten enorme finanzielle Folgen.

Die Nachbesserung

Viele Fehler bei der Bewältigung von Gewährleistungsfällen hängen damit zusammen, dass die Bedeutung der Nachbesserung unterschätzt wird. Der Auftraggeber eines Bauvertrags hat regelmäßig gegenüber seinem Auftragnehmer einen Anspruch darauf, dass dieser einen Mangel beseitigt. Umgekehrt hat allerdings auch der Auftragnehmer ein Recht darauf, die Möglichkeit eingeräumt zu bekommen, seine Arbeiten nachzubessern.

Deshalb muss der Bauherr den Bauunternehmer im Normalfall immer über einen Mangel informieren und ihm eine angemessene Frist einräumen, innerhalb derer der Bauunternehmer versuchen kann, den Fehler zu beseitigen. Tut er dies nicht, verliert er regelmäßig insbesondere den Anspruch, Kosten auf den Bauunternehmer umzulegen, die entstehen, wenn der Bauherr den Fehler durch einen Dritten beseitigen lässt. Auf der anderen Seite läuft der Bauunternehmer Gefahr, die Kosten der Ersatzvornahme durch den Bauherrn tragen zu müssen, wenn er die Nachbesserung verweigert.

Weitere Fehler können beispielsweise bei der Mängelanzeige passieren. Der Bauherr muss den Mangel so konkret wie möglich bezeichnen. Tut er dies nicht, ist die Mängelanzeige unwirksam. Auch muss eine konkrete Frist zur Beseitigung der Baumängel gesetzt werden. Allerdings sollte der Bauunternehmer die Nachbesserung in keinem Fall nur deshalb ablehnen, weil seines Erachtens die Frist nicht auskömmlich ist. Eine unangemessen kurze Frist zur Mängelbeseitigung setzt automatisch eine angemessene Frist in Gang. Die Mängelanzeige ist insofern nicht unwirksam.

Die Verjährung

Eine weitere Stolperfalle für den Bauunternehmer lauert zum Beispiel in der VOB/B. Wird die VOB/B in den Bauvertrag einbezogen, führt eine ordentliche Mängelanzeige dazu, dass die Gewährleistungsfrist für den gerügten Mangel um bis zu zwei Jahre verlängert wird (§ 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B). Insofern sollte der Bauunternehmer vorsichtig sein mit dem Einwand, Mängelansprüche seien verjährt.

Fazit

Die gesetzlichen Regelungen und die VOB/B bieten viele Möglichkeiten, über rechtliche Fallstricke zu stolpern, die es bei der Bewältigung von Gewährleistungsfällen gibt. Darüber hinaus gilt es aber auch, taktisch klug zu agieren. Werden Baumängel beseitigt – sei es im Rahmen der Nachbesserung durch den Bauunternehmer oder im Rahmen der Ersatzvornahme durch den Bauherrn – ist es faktisch nicht mehr möglich, andere für den Fehler verantwortlich zu machen, da der eigentliche Grund für den Anspruch, nämlich der Baumangel, als Beweismittel nicht mehr zur Verfügung steht.

Menold Bezler ist eine Full Service-Rechtsanwalts- und Notarkanzlei mit mehr als 90 Berufsträgern und Sitz in Stuttgart. Neben dem Mittelstand und größeren Familienbetrieben berät die Sozietät insbesondere auch die öffentliche Hand und ihre Unternehmen in allen Organisations- und Rechtsfragen. Die spezialisierten Anwälte verfügen zum großen Teil über mehr als 20 Jahre Erfahrung, insbesondere in den Bereichen Vergabe-, Beihilfen- sowie Öffentliches Recht und werden regelmäßig in der Fachpresse empfohlen.