Beim Bauen Lebenszykluskosten prüfen

Gebäude verursachen während ihrer gesamten Lebensdauer Kosten. Fokussierte der Planungs- und Bauablauf sich bisher in erster Linie darauf, die Investitions-/Herstellungskosten zu minimieren, so gilt das Augenmerk jetzt auch den daraus entstehenden Folge-/Nutzungskosten. Diese können rund 75 Prozent der Gesamtkosten einer Immobilie ausmachen. Auftraggeber und Eigentümer setzen deshalb vermehrt auf Lebenszyklusbetrachtungen, um die Gebäude wirtschaftlich unterhalten zu können. Solche Analysen machen die energetischen Zusammenhänge von der Planung bis zur Entsorgung transparent; gleichzeitig werden individuelle Einsparpotentiale deutlich.

Ein Hilfsmittel hierbei ist das Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB), Neubau Büro- und Verwaltungsgebäude des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. Es bezieht sich in seiner Gesamtheit auf unterschiedliche Qualitäten des nachhaltigen Bauens für Nichtwohngebäude des Bundes, ist aber auf entsprechend andere Projekte übertragbar. Es wird im Folgenden ausschließlich in Bezug auf die Bilanzierung des Lebenszyklus vorgestellt.

Lebenszykluskosten offenlegen

Das BNB hat eine quantitative Bewertung in der Einheit „Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche“ zum Ziel. In die Analyse der Lebenszykluskosten fließt hier die Berechnung ausgewählter Herstellungs- und Nutzungskosten ein. Für das Jahr der Bewertung setzen sich die Herstellungskosten dabei aus den Kostengruppen (KG) 300 und 400 der DIN 276 zusammen. Dies erfolgt auf der Basis einer Kostenermittlung oder einer -feststellung.

Bei den gebäudespezifischen Nutzungskosten nach DIN 18960 wird der Barwert über einen Zeitraum von 50 Jahren betrachtet. Sie unterteilen sich in Kosten für den Betrieb sowie für die Instandsetzung. Es werden folgende KG einbezogen:

• KG 310 und 320 für die Ver- und Entsorgung mit Endenergie und Wasser – konkret 311 Trinkwasserbedarf und Abwasseraufkommen; 312 bis 316 für Öl, Gas, feste Brennstoffe, Fernwärme und Strom; 320 Entsorgung Abwasser;
• KG 330 nach DIN 18960 für die Reinigung und Pflege von Gebäuden – das heißt, die Unterhaltsreinigung der Boden-, Fenster- und Glasflächen sowie der sanitären Anlagen;
• KG 350 für die Inspektion und Wartung – konkret 352 für die Baukonstruktion; 353 für die technische Gebäudeausrüstung, wozu beispielsweise Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Beleuchtungsanlagen sowie Aufzüge zählen;
• KG 400 für die Instandsetzungskosten

Nachhaltigkeit über mehr Effizienz erreichen

Das BNB beschreibt die für die jeweilige Kostenermittlung notwendigen Formeln, Werte, Rahmenbedingungen und Bewertungsmaßstäbe für den Lebenszyklus von Immobilien. Energieeffizienz und Kosteneffizienz können so durch den frühzeitigen Blick auf die Entwicklung der Verbräuche erreicht werden. Neben dem Einsatz erneuerbarer Energien sind die Einsparung sowie die effiziente Energieverwendung entscheidende Faktoren für einen adäquaten Umgang mit den zur Verfügung stehenden Ressourcen.

Lesen Sie am 9. Februar 2017 mehr dazu, wie die Nutzungskosten für die Instandsetzung bilanziert werden.