Alleskönner auf dem Bau: Der Generalunternehmer

Der Generalunternehmer erbringt sämtliche Bauleistungen eines öffentlichen Auftrags grundsätzlich selbst. Der Generalunternehmervertrag enthält aber im Gegensatz zum Alleinunternehmer die Vereinbarung, dass (Teil-)Leistungen an Subunternehmer oder Nachunternehmer weitergegeben werden dürfen. Einziger Vertragspartner im Rahmen des Generalunternehmervertrags ist aber der Generalunternehmer. Dieser trägt die vollständige Verantwortung und Haftung gegenüber dem öffentlichen Auftraggeber. Nicht zum Bestandteil des Generalunternehmervertrags werden Planungsleistungen.

Achtung: Manch einer verwechselt den Generalunternehmer mit dem Generalübernehmer. Der Generalübernehmer ist zwar der Vertragspartner für den Auftraggeber, er gibt jedoch sämtliche Leistungen, die vertraglich vereinbart worden sind, an Sub- und Nachunternehmer weiter. Sein eigener Betrieb führt keine Bauleistungen tatsächlich selbst aus.

Sub- und Nachunternehmer

Da Generalunternehmer nicht sämtliche Leistungen im eigenen Betrieb erbringen, werden Teile der Auftragsausführung an Sub- und Nachunternehmer weitergeleitet. Sie sind für die Ausführung der entsprechenden Leistung zwar verantwortlich und haftbar, aber nicht gegenüber dem Auftraggeber.

Worauf müssen Bieter als Generalunternehmer bei Angebotsabgabe achten?

Generalunternehmer sind nicht nur für die Ausführung der Leistung allein verantwortlich und haftbar, sondern sie müssen auch ein hohes Maß an qualitativ hochwertiger Koordinierungsleistung bieten. Dazu gehört etwa, dass auch die Terminkoordinierung allein in den Händen des Generalunternehmers liegt. Er muss darauf achten, dass es „wie am Schnürchen“ läuft. Je mehr Nachunternehmer desto höher die Gefahr, dass Termine nicht eingehalten werden können. Ist dies dann tatsächlich der Fall, übernimmt der Generalunternehmer die Verantwortung. Er trägt jedoch nicht nur die Termin- und Koordinierungsrisiken allein, sondern ist auch der einzige Ansprech- und Vertragspartner für den Auftraggeber hinsichtlich der ordnungsgemäßen Leistungsausführung. Vorteil: Dies muss aber nicht gratis erfolgen. Der Generalunternehmer kann für den zusätzlichen Koordinierungsaufwand eine entsprechende Vergütung im Angebotspreis ansetzen.

Was müssen Bieter bei Generalunternehmervergaben berücksichtigen?

Im Vergabeverfahren gilt der Grundsatz der Losaufteilung in Fach- und Teillose. Lediglich wenn wirtschaftliche oder technische Gründe dies rechtfertigen, ist eine Gesamtvergabe zulässig. Wirtschaftliche oder technische Schwierigkeiten, die nach Art und Ausmaß typischerweise mit der Vergabe nach Fachlosen verbunden sind, können keine Ausnahme vom Gebot der losweisen Vergabe rechtfertigen. Es müssen vielmehr überwiegende Gründe für eine Gesamtvergabe vorliegen.

Das muss der Auftraggeber stichhaltig belegen. Er muss nachweisen, dass die Gesamtvergabe wirtschaftlich günstiger war oder sie Synergieeffekte bringt. Die Gründe müssen über das hinausgehen, was regelmäßig bei Bauvorhaben im Hinblick auf vereinbarte Bauzeiten und Fertigstellungstermine auftritt. Das gilt auch für das Thema Koordinierung. Eine Koordinierung ist vor allem immer dann notwendig, wenn der Auftrag mehrere Gewerke umfasst und ist damit keine unmögliche Herausforderung für den Auftraggeber. Erst wenn diese das übliche Maß übersteigt, kann der Auftraggeber einen Generalunternehmer beauftragen.

Verstößt der Auftraggeber gegen diese vergaberechtlichen Vorgaben, so drohen Rügen und Nachprüfungsverfahren anderer Mitbieter, die zur Aufhebung bzw. Rückversetzung des Verfahrens führen können. Der für den Zuschlag vorgesehene Bieter verliert damit seine Chance auf Auftragserteilung aufgrund von Verfahrensfehlern.

Fazit

Der Auftragnehmer als Generalunternehmer nimmt dem öffentlichen Auftraggeber die Koordinierung der einzelnen Gewerke ab. Diese kann sich der Auftragnehmer lukrativ vergüten lassen, indem er den so genannten Generalunternehmerzuschlag veranschlagt. Dennoch ist Vorsicht geboten, weil der Generalunternehmer für sämtliche an Sub- und Nachunternehmer weitergeleiteten Leistungen gegenüber dem Auftraggeber die Verantwortung und Haftung trägt. Das gilt auch für Baumängel.